挑房三大注意 教你买房不吃亏

桂林房产网讯：房交会上，面对色彩绚丽的展台、气势恢宏的沙盘、华丽唯美的楼书以及漂亮伶俐的售楼小姐，大部分的购房者多会眼花缭乱与无所适从，所以在走进房交会现场前，您需要做的就是擦亮眼睛并且熟读以下的三大挑房锦囊。

从“看”入手了然于心防“忽悠”

房交会参展项目众多，不少置业者刚一走进展厅就被各个企业绚丽的宣传广告和精致的沙盘吸引，误把“示例”当“实例”。首先，沙盘形象直观、立体感强、美观大方，所以大多数购房者会被沙盘所吸引，售楼小姐也会在沙盘前进行讲解。但是，您应该明白，沙盘和实际建好的小区是不一样的，应该学会巧看沙盘，不被表面所迷惑。

看沙盘时应注意以下几点：A、朝向：看沙盘时首先要确定朝向。分清南北朝向和东西朝向，因为朝向关系到所购房产的采光、通风等关键问题。

B、比例：确定沙盘是否按照实际规划比例制作是非常重要的。因为从合乎规格的沙盘中能够看清楼间距和小区内道路布置等基本问题。但多数开发商都会在沙盘上把楼间距做得比实际比例大些。

C、绿化：沙盘好看的原因就是通常都有大面积的绿化。问清沙盘中绿化的建设与实际建设是否一致是有必要的，但很多沙盘中的绿色与实际往往出入很大。

D、停车位：问清沙盘上停车场和地下车库的具体位置以及车位与户数之间的比例，以便根据自己的需要选择购买临近或远离停车场的房产。

E、未标注建筑物：沙盘上会有一些方块形的“小摆设”，切记问清这些“小摆设”到底是做什么的。因为它们很可能是垃圾房、变电箱和中控室之类的设施。

F、周边道路：了解一下沙盘中显示的小区周边道路是否真实存在、道路的建设进度及开通时间，这对今后的出行便利度异常重要。

其次，楼书通常是开发商所做的宣传广告。在阅读楼书时，首先要注意楼书中是否有商品房的预售许可证号，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，可通过在互联网上查询、进行核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实，是不是有预售许可证。

其次，可以根据自己的要求审核楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息后，决定是否购买。

阅读中要明确楼书中的广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说程来说明它的地段有多非常大了，您是开的小轿车还是公共汽车，时已经被国家工商总局认定为违法广告。可是，往往楼书中多数会存在这个问题，需要特别注意。（桂林房产网）

多走多问勿忘“细节”很重要

不少购房者在房交会咨询置业时往往因为人多混乱、一个置业顾问带着好几组看房人，不但没有形成“人多力量大”，很容易因为混乱造成购房者只顾虑到房屋面积、朝向、楼层等最简单的信息，而对于购房者来说很多重要细节却忽略掉。如何看好、看准户型图将至关重要。判断户型好坏主要包括5个要点，分别是看位置、看布局、看动线、看餐厨卫和看门窗梯。

A、看位置——位置问题是第一位的问题，必须要认真对待。首先应明白楼位在小区里的位置，看看这座楼的环境是否理想，相邻楼房是否可能影响采光通风，未来会不会再建造影响这座楼的房屋等等，一定要选择阳光充沛、通风良好的楼位。购房者拿到的户型图却很少标出房屋的朝向，这是因为在整个楼层平面里，设计师很难保证户户朝南，特别是在点式高层楼房中，总有一些户型朝东，朝西，甚至朝北。

B、看布局——各房间在户型里的平面位置、功能上有相互联系。这种各个功能区在一户平面内的位置分布，就称为该户型的平面布局。户型越大，功能分区就越细，布局就越复杂。

C、看动线——户型内要尽可能缩短动线的长度，纯交通面积减少，可以提高面积的利用率。主要线路的长度非常短，占用的纯交通面积很少，而且主要线路都是布置成“一”字型。次要线路基本上是和主要线路共用一条线路，也就是说户内交通只占用一条纯交通面积，几乎所有的门都开向这条线路。

D、看餐厨卫——厨房主要体现在面积、布局、油烟、设备上;餐厅主要体现在户内的空间以及合理的布局;卫生间则体现在位置、面积、通风、设备布局上。

E、看门窗梯——各房间的门是室内通风的通道，尽量直接、通透;入户门不宜正对电梯楼梯、邻居家门、卫生间、厨房。窗的功能是采光通风，通透、朝向、日照、中空玻璃;黑厨不可取，黑卫可补救。卧室不宜和楼梯电梯相邻。

另外，还有一个购房者最容易忽略的重要数值就是容积率，即一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，它的计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。容积率是衡量一个社区居住舒适度的重要指标之一。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中所占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也会随之较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而居住起来就越舒服。这两个比率决定了一个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计这个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅容积率也应不超过5，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做到。简单地说，容积率越低，居住的舒适度越高，反之则舒适度越低。（桂林房产网）

稳中求“胜”签订合同要细心

对于急于购房的人，经不起售楼小姐的一通忽悠就冲动地交钱下了定金，事后往往非常后悔。如何防范被“忽悠”，留下自己有用的真实信息，就成了很多购房者的疑问。

A、“忽悠”招数之“逼订”——开发商往往将备受关注的房子集中推出，造成很多看好这套房子的人聚集在一起，以造成热销氛围。这时就会有看中房子的人着急之下签了订单。售楼现场有些售楼员之间互相配合打假电话，或假装成客户，给真正的客户造成心理压力，冲动之下可能就乖乖交了钱。

B、“忽悠”招数之“看人下菜碟”——有经验的售楼员很会“看人下菜碟”，他们非常清楚如何回避自己产品的缺点、如何应付不同的客户。他们会察言观色，根据客户的性格特点，选择用激将法还是鼓励法来“忽悠”客户。

C、“忽悠”招数之“紧俏”假象——一个项目的不同楼栋，开发商会分切成不同的期数出售，每期推出为数不多的房子，这样购房者就会感觉房子卖得很紧俏，这时售楼员在辅以前面的“逼订”之法，编出有多少位客户看中了相同的房间的“故事”来，客户往往会就范。

D、“忽悠”招数之挖掘客户需求“潜能”——如果客户的要求是本楼盘所不具备的，那么，售楼员就挖掘客户的需求“潜能”，挖空心思地往自己的楼盘上“贴”。比如对于喜欢大单元平层的客户，多会推销自己相邻的两套小户型，并承诺可以帮其打通两套房子，其实这样会造成很多的面积浪费，很不实用。

E、“忽悠”招数之贬低同类产品——在售楼员口中，自己的产品总是最好的。他们往往会刻意贬低、打压与自己形成竞争的同质化楼盘，在他们看似为客户着想的“揭露”之下，其他的楼盘就可能被客户列入了“黑名单”。

对于不少热衷带装修房的置业者，在签订合同时也要擦亮双眼。看清带装修商品房买卖合同是商品房买卖合同的一种，其不同于普通商品房买卖合同之处在于其“带装修”方面的内容，带装修协议应以合同附件的形式成为商品房买卖合同的一部分。

带装修协议的签约主体应为开发商与购房者，这样可保证双方就带装修部分出现纠纷时，明确开发商是装修质量负责人，购房者可向开发商(不是装修公司)主张违约责任。带装修协议应对带装修所选用的建筑材料予以明确的约定，比如涂料、板材、管材、灯具的具体品牌、规格都应具体明确地写入带装修协议，而不应模糊写为“高档建材”。如果开发商有样板间或其他样品的，可以拍照，作为合同的附件。

带装修商品房的环保质量问题也应在合同中明确，具体根据装修材料及辅料中氡、苯、甲醛、氨、三氯乙烯等有害物质的含量，与开发商约定采用符合国家质量监督检验检疫局、国家环保总局、卫生部颁发的《十种装饰装修材料有害物质含量限量标准》的装修材料。

最后还要记得明确约定装修质量标准应符合国家及地方相应的质量规范要求，明确约定质量保修期，以保障出现质量纠纷时能明确界定质量标准、责任承担主体，督促开发商履行质量保证义务。

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