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财经报告:万达融创富力“三国杀” 谁是赢家?

2017年07月27日来源:央广网国内动态责任编辑:guilinadmin

7月19日下午,万达、融创、富力三方在北京万达索菲特酒店签署了中国地产业有史以来的最大并购交易。突然出现的富力如何6折抢下77家酒店?融创为何"溢价"100亿也要吃下万达文旅城?万达大举打包抛售,意在何为?三家博弈,谁是赢家?央广《王冠红人馆》财经报告为您深度解析万达融创富力的"惊世交易"。

 

万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉

 

 

一、突变--富力入局,万达融创"双人舞"变"三人行"

7月19日下午5点30分,北京万达索菲特酒店7楼。在连续两次推迟会议时间后,融创、万达、富力三方终于正式签约。万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,两项交易总金额637.5亿元。

而就在签约在9天前(7月10日),融创和万达曾签署了一则并购协议。按照当时的协议,融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权,以及76个酒店项目100%的权益,作价分别约为295.75亿元和335.95亿元,总计631.7026亿元。然而一波三折,剧情徒转,原本只是"两个人的蜜月",却在半路加入个富力,突变成"三个人的交易"。至此,这起堪称"惊世大交易"的中国地产史上最大规模并购案终于柳暗花明,而三家企业的命运也注定由此改变。

二、解析--融创加价vs富力捡漏vs万达瘦身,谁是赢家?

地产界"惊世大交易"

这是关于中国房地产史上最大规模的交易。万达作为中国地产界响当当的老大,本次打包抛售的77家酒店和13个文旅城在万达的重资产中占据了很大的比例,77家酒店能让富力跃升为亚洲乃至世界第一的酒店大亨,而13个文旅城基本上囊括了10余年来万达文旅城的大部分项目,这样的大规模抛售的确是"100年只有一次"。

万达酒店之多,王健林也数不过来。截至2016年底,万达已在国内持有超过100家高端酒店,包括国际五大酒店集团(雅高、希尔顿、凯悦、洲际、万豪)管理的商务酒店、度假酒店和自营品牌酒店。也就是说这77家酒店的转手相当于万达甩下了旗下超7成的酒店。

 

再来说一说万达文旅城的项目。万达作为较早进入文旅地产的龙头企业,从2000年开始由住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型,从2000年规划简单,便于快速复制的第一代产品--单店,到2009年开始开发万达长白山国际度假区,之后不断探索前行,逐渐形成了商旅文一体的第四代产品--万达文旅城。万达在文旅商业开发方面可谓先行者。

目前开发的万达文旅城的主要定位为:位于拥有丰富旅游资源的交通枢纽一、二线重点城市,集主题乐园、旅游、休闲、观光、酒店、零售和住宅等各种复合功能于一体,通常会包括大型万达茂、大型室外主题乐园、顶级舞台秀、酒店群、酒吧街等业态。

万达长白山文旅城实景

 

从万达文旅城的布局城市来看,可以分为两类:传统旅游城市和具有能够支持消费的二三线城市。旅游城市如吉林省的长白山、云南西双版纳、哈尔滨、桂林、海口景区等均建有万达城。热点城市如广州、武汉、合肥、成都、重庆、济南、青岛、无锡、南昌均有布局。不仅能吸引外地游客,当地消费水平也能够支撑万达城乐园的消费。

直至2017年6月底,万达在国内布局的大型文旅综合体项目达18个,其中南昌万达城、合肥万达城、哈尔滨万达城相继开业,18年无锡、广州、成都的万达城也将开业。可想而知,融创宁愿"溢价"100亿也要拿下的13个文旅项目基本是万达17年来在文旅项目的耕耘的全部了。

按照最新的约定,万达的这两部分资产以637.5亿的价格转让,相比此前万达和融创两家协议的交易额没有什么太大的变化。但是出乎所有人意料的是,融创不仅没能按计划把酒店和文旅城打包全吃下肚,还为拿到文旅城多花了100个亿。而中途杀出的富力地产不仅拿走了77家酒店还获得了100个亿的优惠折扣,这看起来像融创平白无故给了竞争对手富力100个亿。最终,融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,比此前的作价高出48%,同时还承担其中的454亿元贷款。富力则以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权(比此前的资产包中多出一家),仅相当于此前作价的六成。

而且,根据三方联合公告,富力地产签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。会议现场,王健林称,以这种价格批量出售酒店,100年只有一次。确实是,这相当于富力地产以20亿压价了100亿,撬动了300亿的万达酒店生意。

孙宏斌说:融创不差钱,这钱花的值!

根据融创中国此前简要披露的交易结构,融创收购的万达文旅城资产中,可售面积约4900万平方米。

"我就是这么算账的,花300多亿买来的资产(文旅城),算上账面现金,再算上销售额,等于就冲抵了收购的价格,还有比这更划算的买卖么?"这是孙宏斌解释他对这笔交易的算账方式。当有人提出"听说融创内部有人对这笔交易有不同看法"时,孙宏斌立刻反问,"谁?谁傻到会反对这笔交易?"

融创集团董事长孙宏斌

 

然而,就在18日孙宏斌与王健林为最后敲定细节见面之时,资本市场对融创(中国)并购万达文旅、酒店资产的反应,延续着"不看好"的表现。7月18日下午,融创(中国)在香港资本市场的股价跌幅,高达12.97%。当日上午,市场传来消息称,多家银行和金融机构排查融创中国相关贷款风险。

市场担心的一直是融创并购之后资金链和负债率问题。2015年时,融创(中国)负债率约在75%左右,但大量并购之后,负债率处于上升状态。同时,由于融创发行了永续债,机构和市场对于融创负债率的态度,就更为谨慎,甚至有机构计算,融创中国的负债率高达200%。

 

融创负债情况(万元)

 

因此,惠誉、标普等评级机构对融创(中国)的评级予以了下调。

几乎就在同期,上海证券交易所的公开信息显示,融创"中国"一笔约100亿元的债券状态显示为"终止"发行。这一状态与商业银行集中排查融创贷款的动作叠加,市场普遍对融创资金链的状况担忧。

不过,孙宏斌看起来对此很乐观,并不担心融创资金链的问题。他回应称,银行排查很正常,收购价值已经超过融创的市值,银行不排查才不正常。此外收购对融创的现金流压力不大,各大银行都比较理解和支持。

不过,从最终结果看起来,是孙宏斌临阵退缩弃购了。

王健林19日发布会的发言中透露了一个交易细节:富力将折价的方式获取酒店资产,价值约为199亿元,剩余的100多亿将由融创做出补偿。

对此,孙宏斌表示,这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意。

就目前融创的负债与资金链安全问题,孙宏斌强调道,融创有很强的风险控制意识,非常重视风险管理,"融创在上半年的销售业绩为1100多亿,截至2017年6月30日账面有900多亿现金,下半年7月份回款会超过200亿,其他月份回款都会超过300亿元,全年将有超过3000亿的销售额,会有充足的现金流。"孙宏斌表示,融创会继续控制好负债率,管理好现金流,让融创的运营和发展保持健康良好状态。

富力捡漏,后续运营压力仍不容忽视

此次发布会上,最大的戏剧性来自于富力地产。万达与融创之间,600多亿的收购大案,媒体到了现场,才突然发现有富力地产的身影。但在富力地产方面的相关人士到场后,万达方面宣布会议推迟一小时开始,并要求已进场的媒体离场。随后,会场背景板被换,富力地产的名字也被撤下。1个半小时后,富力地产再度"回归"背景板。

有接近交易的人士透露,万达融创签订框架协议时,并未考虑出售酒店资产予富力,富力入场是近期发生的事。但对于何时发生,另一名接近万达的人士表示无法准确确认。

作为此次巨额并购案的又一主角,富力地产及其目前的财务状况备受外界关注。根据财报,截至2016年底富力地产资产总额2263.68亿元,全部债务1206.3亿元,资产负债率79.32%;资产中其中流动资产占78.78%。而在流动资产中,货币资金占比较大:截至2016年底,现金类资产为459.69亿元。

对于富力来说,接手77家酒店后,将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。"富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。" 富力老板李思廉对此次交易的评价为:"通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。"

 

虽然说富力在交易中看似捡了大漏,压价100亿,6折拿下价值350多亿的资产。但是酒店项目沉淀资金量大、运营难度高,即使接手,未来的路也不好走。相比融创,富力在高端酒店业已经有了一定的经验。富力从2004年开始投资建设高端酒店,先后跟万达集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等五大国际酒店品牌在国内主要的城市和旅游区域,共同开业了17家国际星级酒店。富力还是万达集团的高端品牌丽兹卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。

不过,就算是"有经验的富力",也有分析认为,资产包中的酒店项目,有相当部分位于二三线城市,其对富力带来的运营压力并不小。

万达转身,走"轻资产"品牌经营之路

在发布会上,王健林特别说明了万达的商业借贷情况:本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含此次转让的13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿

"万达商业决定清偿大部分银行贷款。"他表示,万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到今年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。

 

王健林一再强调:通过这次转让,"万达肯定是赢家",将大幅减少负债,收回巨额现金。此次协议签订还标志着,不仅万达商业,万达文化旅游也走上"轻资产"品牌经营之路。目前的中国,"能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润的恐怕只有万达。"。

此外,轻资产也并不是万达此次交易的最大收获,而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的"帽子",万达商业的上市几率将大大提高。

三、前瞻--金融监管力度加强,地产老大甩重资产转型

谁是赢家?未来还不好说

在发布会上,万达集团董事长王健林表示,这是一次"三赢"交易。在这次一波三折的中国地产最大交易中,不管是两次换背景板还是所谓的"摔杯"传言,背后三家大佬在闭门会议中的博弈细节我们无从得知。我们看到的只是三家的谈判结果,我们看不到的是背后银行的意志。

一方面,外界对富力的中途出现,持多种猜测,其中很重要的一点就是担心融创负债率过高而出现资金问题,而富力的接盘,似乎正是银行出于某种谨慎的考虑。

另一方面,王健林用17年耕耘的万达文旅城,真的舍得卖么?从此前王健林对文旅城的投入和看好程度来说,不一定是真心舍得。但是为何"挥泪斩马谡"直接打包抛售?恐怕是这一项目的杠杆率过高已经不适宜万达未来发展了。

此外,尽管交易三方的逻辑都很明确,仍然难以评估这笔交易的长期影响。此次交易被视为中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔。尽管三方的逻辑都很明确,但仍然难以评估这笔交易的长期影响,甚至交易最终能否成功,也需要时间验证。

风向标:金融监管不断加强,首富已经转型

2017年7月14-15日,全国金融工作会议在北京召开,习近平总书记出席会议并发表重要讲话。习总书记强调:要加强金融监管协调、补齐监管短板。设立国务院金融稳定发展委员会,强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责,落实金融监管部门监管职责,并强化监管问责。

从这次会议精神分析,当前金融工作任务主要围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革。这意味着过去一段时间打着金融创新幌子在金融市场圈钱的现象将会得到严格管制和清算。同时,银行业也必须更多的服务实体经济,而这些房地产、金融等行业在过去肆无忌惮的加杠杆的野蛮扩张时代恐将一去不复返,银行将更加谨慎的对待金融杠杆的使用。

金融监管已经进入了一个新的阶段,监管力度不断加强,万达这样的庞然大物都已经开始给自己"减负",那么对其他风险承受能力较差企业来说,更应该掂量自身偿债能力,节制使用杠杆,将负债率控制在一个健康的水平,着眼实体经济的发展。

四、总结

万达、融创和富力"号称三赢"的交易还有诸多细节没有浮出水面,背后的力量博弈仍然在推动着整个事件的走向。万达抽身而出,融创、富力大举进击,这笔价值637亿的地产领域史上第一交易都必改变中国地产业的未来格局。而联想不久之前贾跃亭败走美国,此次王健林挥刀甩卖,一系列的事件都说明现金流在当下和未来的重要性。在金融监管力度不断加强,去杠杆不断深入的监管环境下,重负债率的地产业未来将何去何从,我们持续关注。

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央广《王冠红人馆》舆情课题组  朱珊珊

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