谁动了我们的房子？

 凤凰房产315房屋质量调查

房子对于国人不仅是一处居所，而是家的载体，因此中国人对房子有一种无比的热忱，不仅仅是因为他的价值，更重要的是对家对未来的美好愿景，寄托着一家人对生活的向往。而近年来随着商品住宅市场的高速发展，房屋质量也一直为人们所诟病，在地产界，没有出过质量问题的开发商凤毛麟角，而亦是有一些企业更是因为项目质量普遍较低而闻名于天下。

近日，全国消费者协会发布2014年受理投诉情况报告，去年全年共接到房产及建材类投诉24599件，争议的焦点多在房屋质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等方面，在这2万4千余件投诉中涉及质量问题的达到49.1%，可见量问题已经成为房屋的首要解决的难题。

中国房地产市场已经经历了十几年的高速发展，房地产也成为了国民经济的支柱产业之一，但是诸如“楼倒倒”、“楼歪歪”等一系列房屋安全事故还是屡屡出现，那么到底是谁动了我们的房子呢?谁又在一直侵蚀我们的房屋的健康?为此，凤凰房产联合中国房地产报推出一“房”有难，八方“声”援大型策划，挖掘房屋出现质量问题背后的故事，带领网友把脉房屋的健康。

我们的房子真的安全吗?

作为建筑设计师，Ucg优客智邦资产管理公司创始合伙人陈柏旭在接受凤凰房产采访时表示，从建筑设计的环节来看，当前房屋的安全性肯定是没有问题的，当前涉及到建筑设计环节而出现问题主要还是体现在设计的细度上面。

在他看来，房屋出现质量问题关键的环节还是在建筑施工层面，从目前的整体来看，由于存在腐败问题以及灰色利益的影响，政府投资建设的项目出现问题的比例会更高，而由私人开发商投资建设的项目出现问题相对会比较少。

“开发商为了降低造价和缩短工期会要求设计方违规操作，也就是在设计中涉及到项目建设时间进度的会按照最低标准上报，以期能达到最短的工期。”但陈柏旭也同时表示，设计方也有自己的底线，涉及到主体安全的问题一般设计单位都不会去触及，“设计公司的底线是保住自己的营业执照。”不仅仅是主体安全层面的，还有一些根本的原则性问题设计公司也是不会触碰的。

“大的开发商相对还是有一个底线的，项目问题不会像小开发商这么严重。”作为开发商，北京枫林绿洲投资置业总经理涂志伟这样表示，大开发商的利润相对比较厚，抗风险能力较强，同时拥有相对更加专业的人才，因此一般大开发商的项目不会到不可收拾的地步。

“大开发商的项目相对还是比较可靠的，但也不是绝对的。”但他同时也认为，虽然有完善的制度保证，但是项目公司老总腐败的现象还是层出不穷的。“房地产就像是个大染缸，开发商的项目老总中贪的比例是大多数。”因此房屋质量的问题实在难以根治。而一些“胆小的”，有长远发展眼光的开发商目前来看都是有底线的。

当前验房成为购房者在收房前非常重要的一个环节，但是普通购房者因为不具备专业知识，凭借肉眼难以察觉到房屋的质量问题，陈柏旭表示，房屋的问题一般都是在使用过程中慢慢暴露出来的，比如漏水，只有经过下过雨才能发现，甚至要经历几次暴雨的过程问题才会暴露。而购房者眼睛可以看到问题在交工时基本上全部会解决掉。

因此，不少购房者在收房时会选择邀请验房机构帮自己验房，而验房师又是如何发现房屋的质量问题的呢?“就像人在医院体检一样，给现房去验收的时候就是去体检，可能当时立即并不能确定它是什么样的问题，但是就像医生一样通过体检分析拍了片子有阴影或者其他的现象，我们会进一步检查来确定它是主体问题还是其他地方出现了问题。”宜居工程质量检测有限公司副总经理杨志才解释。

偷工减料压缩工期成风 质量安全如何保障?

“房屋的质量问题大致可以分为三类，第一类应该是质量通病问题，第二类问题是使用中的设计问题，第三类则是环保问题。”杨志才在接受凤凰房产采访时表示，房屋出现质量问题最大的环节就在建筑施工过程中，主要是压缩工期和偷工减料以及降低施工标准带来的弊端。

做建筑工程出身的他向凤凰房产表示，空鼓、开裂、漏水等都属于房屋的质量通病。例如空鼓，一般是施工过程中施工工艺不到位，具体如墙内空鼓产生的原因一是水泥本身不达标，二是在粉刷的时候施工工艺不到位，第三可能是保养不到位，都会导致空鼓。

房屋的另一个重大的质量问题开裂也是和施工过程有关系，开裂的第一个原因就是我们的框架剪力墙的填充墙的材料出现了问题，填充墙的材料刚出厂的时候温度比较高，按规范要求要放置四五天才能上墙，但是由于施工单位为了赶时间，有的时候刚出来，“滚烫的，就上墙了”，这个材料它的系数变大了，所以会导致不稳定。

第二种开裂的原因是框架剪力墙和填充墙之间有个缝隙，这个缝隙要求三道工序处理。第一道工序就是要在基层进行基层找平，第二在找平的时候要设置抗力的钢丝网或者纤维布，第三是在粉刷的时候，会在粉刷的上一层再加一层钢丝网，也就是两层。但现很多施工单位只做一层。此外在砌筑过程中，为了更好的跟框架剪力墙连接，应该设置钢筋，钢筋要和剪力墙连接，伸到这个墙里边去，让它连接成一体，而很多施工企业缺少了这一步骤。

这些工艺，是要增加施工工作量的，所以施工单位为了偷工减料，就不会这样做，也就造成了开裂问题。

除了房屋开裂，普通购房者遇到最多的问题可能就是房屋的渗水、漏水。一旦发生，影响的不仅仅是自己家的房子，还经常会殃及周围的邻居。杨志才认为，渗水主要发生在五个方面，第一个部位是屋面渗水，第二个部位是窗户渗水，第三个部位是厨卫间渗水，第四个部位是外墙渗水，第五个部位是地下室渗水。

“现在中国的防水层有的是做了等于没做，无论是卷材防水还是其他的防水，特别是节点处不好做。”杨志才表示，屋顶一般都有烟囱或者屋面管通过去，这个交接处应该做附加层，而且要做弧形，并且要增加一层防水。但是这样做会增加成本、增加工作量。外墙渗水主要是施工环节不到位，外墙在施工过程中有脚手架的洞口，这个洞拿开的时候，填充不到位，就会引起渗水。包括因为现在外墙做保温层了，保温层跟防水层做得不到位，水在里面出不来，就像下雨时水进到雨衣里面一样。主要还是施工过程中人为的偷工减料造成的。

此外卫生间是最常见的，也是最容易渗水的地方，“大多数原因都是材料和施工环节出现了问题。”杨志才表示，材料的原因就是防水本身材料不合格，买的就是不合格的产品，无论怎么做防水效果也是差的。第二是施工方面的，“防水是什么概念呢?防水是多一层保护措施，现在建筑的概念就是把‘防水’作为防水，全靠防水材料来防水，其实没有它都不应该漏水，这就是我们建筑上应该有要求。很多施工企业跟我们狡辩，说用的不是防水混凝土，其实混凝土真正做好，每一个环节做到位的话，不做防水都不应该漏水的。”

作为验房师，他表示现在的施工企业应该有合理的工期。因为赶工期会造成很大的麻烦，很多优质的材料由于在赶工期的时候，施工工艺和施工方法不到位，导致出现严重的质量问题。每一个项目都有定额工期，是根据工作量的大小，根据它的难易程度，国家也有规范，但是现在不少开发企业为了提前变现，就压缩工期。“以前从拿地到房屋建成一般是两年左右，现在我看到在南方最快的是九个月就竣工了。”其背后的原因是很多房企上市公司是要有财报的，如果拖到下一年，今年的业绩就没有了。

工程承包制下恶性压价竞标造成质量失控 开发商也有不能说的秘密

“开发商也并不像表面看起来是光鲜亮丽的，实际开发商也面临有苦难言的境地。”作为开发商，曾担任多个房地产项目老总的涂志伟这样表示，与开发商打交道的最多的就是建筑企业，表面上看开发商作为甲方在施工单位面前应该有绝对的话语权，但是事实并非如此。当前施工单位的利润太薄，而且在建筑施工工程竞标中存在大量的恶性竞争现象，按照投标的报价肯定是亏损的，但是施工企业依然故意造假以低于成本价的价格竞标，中标之后就采取各种手段迫使开发商追加成本或者降低材料以及施工标准，造成开发商成本失控或者项目出现各类质量问题。此外，开发商的项目管理中也存在着大量的灰色收入，他们与施工企业勾结在一起从项目中牟利。

对于开发商和建筑商之间的关系，涂志伟这样形容，形象一点讲，“表面上开发商是甲方，实际上和‘孙子’差不多”，开发商在招标以及签合同的前期可能是甲方，但是随着建筑单位的进场开工，双方的地位也随之发生了逆转。开发商在付款节点以及交房时间的多重压力下很难有时间和精力与建筑单位周旋，面对建筑公司不合理的要求和更改建筑方案，往往只能大事化小小事化了。此外很多情况下建筑公司的大量农民工得不到工资而闹事，地方政府往往也是强令开发商支付建筑公司拖欠的工资，因此在面对建筑公司时，开发商往往只有甲方之名并无甲方之实。而中途终止合作代价太大，很多开发商都是难以承担的，因此很多时候开发商明知被骗但是只能硬着头皮让项目继续进行。

而与施工企业有矛盾的不仅仅是开发商，由于当前项目使用的项目建筑工程承包制，施工方与开发商签订总承包合同后，建造时成本越低最后所获得的利润也也就更高，尤其是在承包招投标中恶意压价竞标的现象严重，因此在后期施工过程中建筑公司必然想方设法压低成本。因此施工方会想方设法要求设计单位更改设计方案，压低建造成本。

在项目进入施工建设环节后，对于项目设计方案涉及到主体结构较大的改动需要向规划主管部分申报批准，但是一些装饰性的较小的修改则无需向上申报，陈柏旭表示，这种情况在现实中主要有两种，第一种叫“设计变更”是由项目的设计方提出的设计方案的修改，主要是设计公司在项目进入建筑施工阶段后由于发现了前期设计中出现的漏洞而更改设计方案。另一种则是“设计洽商”，是由项目施工方向设计单位提出的设计变更，这也是双方矛盾主要集中的地方。项目施工方在获得承包竞标后会以种种理由要求设计单位更改项目的设计方案，以达到降低施工标准和提前工期的目的，这基本上已经成为行业的惯例。

另外，从房地产整体行业来看，项目出现质量问题很大程度上是由于开发商自身水平以及素质不高造成的。涂志伟表示，开发商在前期更多的关注的是户型、设计、景观等非常粗的问题，主要是产品的功能性和好看为主。涂志伟认为开发商是否具备专业的人才也起到至关重要因素的，“对于一些在三四线城市的开发项目，找不到合适专业人才还不如不找。整个房地产建筑行业就是一个大染缸，找到的人不具备专业素质，既无法起到监管项目运作的作用，同时他收了钱什么字都签，开发企业还要为此承担相应的各项法律责任。”

“经过本轮的房地产调控，预计三到五年以内一批素质较低的企业将会被逐步淘汰。”涂志伟表示，不好的开发商加上不好的设计和建筑单位在一起造成了过去出现大量的有问题房子，但是为什么很多开发商上了一次当后还继续合作呢?一个重要的原因是开发商的专业素质不高，同时企业缺乏高水平的人才，无法判断项目是否合理。同时部分企业老板还存在着“捞一把”的心理，对于人力和采购的成本又很苛刻，因此造成了种种的弊端，对管理团队苛刻压低人工成本，必然在项目中会通过各种灰色收入找平，而差的施工单位虽然报价很低，甚至低于成本，但是实际经验来看开发商选择差的施工单位最终所付出的成本会更高，因为“造假”，开发商自己所付出的成本也会更高。然后开发商必然会进一步压缩成本，如此恶性循环，也就造成了诸多的房屋质量问题。

工程监理形同虚设 政府监管失位有责难究致质量问题频发

“在我国，对房屋建筑质量安全负有重要责任的工程监理名存实亡。”陈柏旭这样表示。所谓工程监理单位，是指依法成立并取得建设主管部门颁发的工程监理企业资质证书，从事建设工程监理与相关服务活动的服务机构，他们肩负着项目质量安全监察的重要关卡。在凤凰房产进行的线上调查中，有25.8%的人认为是由于监督部门的失误造成了诸多的建筑质量问题。

陈柏旭认为，目前的工程监理制度缺少公信力，而拥有工程监理资质的机构的从业人员也基本上来自于建筑、开发、设计等房地产相关行业的人，作为“业内人士”很难有效的起到监管作用，所谓的工程监理也大都流于表面，敷衍了事。

“国外并没有监理，像新加坡他们都是工程管理公司，不叫监理公司，工程管理都是项目终身制。”杨志才在谈到当前中国监理现状时表示，现在中国的监理第一是开发商压价压得很低，第二监理会由于生存的问题和施工单位走在一起，吃住都在施工单位，甚至工资都在施工单位发，请问这种监理能叫监理吗?再加上有一点能力的监理都被开发企业挖去的，留下的都是“老弱病残”和刚到工地的年轻人，目前中国的监理变成房地产的过度机构和养老机构。

从理论上，工程监理对房屋的质量安全负有最重要的责任，陈柏旭表示，如果认真执行是可以有效避免出现质量问题的，但是由于建筑工程往往涉及到政府、企业以及个人的多方利益关系，因此在大的体制没有改变的前提下，工程监理制度很难真正有所作为。

“政府监管缺位确实是当前房屋质量乱象的一个重要原因，近年来出现的多起全国闻名的建筑安全事故的处理中，很难看到最后的直接责任人受到追责，基本上都是大事化小的处理掉了。”涂志伟表示，政府的监管实际上形同虚设。

去年8月25日，住建部出台《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》明确指出，建筑工程的具体责任人为勘察项目负责人、设计项目负责人、施工项目经理、建设单位项目负责人，以及总监理工程师。工程项目在设计使用年限内发生工程质量事故，发生投诉、举报、群体性事件、媒体报道并造成恶劣社会影响的严重工程质量问题，或由于勘察、设计或施工原因造成尚在设计使用年限内的建筑工程不能正常使用的，都首先要追究这五人责任，并且是终身责任。

“工程质量终身负责制并不是一个新的提法，几十年前就已经有了，而且管理执行的都很好，因此几十年前的建筑质量问题其实是很少的，但是后来却没有严格的执行下去。”涂志伟表示，当前实行的建筑安全标准如果能够严格的执行，是可以有效的避免大量的建筑质量问题的，主要还是政府主管部门的监管不力，执法不严，才造成了当前市场的乱象。

对于工程监理的发展未来，杨志才认为，工程的质量应该靠社会第三方力量，让市场和社会去监督，而不是依靠某个机构。应该是让标准去监督，政府在其中需要引导和制定这个标准，最后靠市场的力量去实现。

住宅产业化能否解决房屋质量难题? 操作难题大于技术问题

近日有媒体报道称，推进住宅产业化已成为楼市调控长效机制中的重要内容之一，可能最快在明年以地方试点的形式推出，一时间住宅产业化成为业内备受关注的焦点。住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰表示，住宅产业化是推进绿色节能、低碳环保，提高建筑质量的一个非常重要的抓手。

而住宅产业化真的能够有效解决房屋质量问题吗?陈柏旭表示，从理论上讲住宅产业化是可以降低房屋质量问题的有效手段之一，但是当前从整体市场来看，进行产业化的成本依然比较高，首先在前期的设计需要遵循标准的产业化设计，其次还要拥有完善以及成本相对便宜的工业生产平台，此外，进行住宅产业化还要面临多变的现场施工条件等问题。

“住宅产业化虽然目前建造成本高，但是却节省了财务成本，综合来看总的成本应该还是低的，但是现在面临的最大的问题并不是技术层面的问题而是操作层面的问题，是融资的问题。”涂志伟表示，当前的工程施工模式下，建筑单位需要垫付建筑材料成本费用，但是住宅产业化的构件成本要高于现在的建筑材料成本，建筑企业如何融资，谁来给他们融资才是推行住宅产业化需要解决的问题。

对于住宅产业化的发展方向，陈柏旭认为，当前正在进行的新农村建设将是住宅产业化发展的一个良好平台。

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