房企挖角金融人才下的暗战

近期不少二三线热点城市楼市火爆，使得各大城市将金融调控又放在了首位，包括上海、海南纷纷宣布下一阶段重点工作要在扩大金融领域对外开放的同时，打好防范化解金融风险攻坚战。

与此同时，则是房地产企业资金链普遍收紧，房企公司债、私募资管计划等多种融资渠道严格受限，“钱荒”情况下，不少房企选择从传统金融行业高薪挖角高管，来应对局面。

尤其是互联网金融更是不少房企转型方向，包括万达、绿地、恒大、泰禾等大型房企均建立了自己的金融平台，“房地产+金融”成为了行业下一轮洗牌的关键点。

恒大：高薪挖角旨在多元化布局

5月3日，上交所公告披露，恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被上交所受理，拟发行金额100亿元。

目前市场上已经推出了10余单公寓类资产证券化产品，其中获批的类REITs产品7例，累计金额近400亿元。而全国前30名房企已有三成以上正加速布局长租公寓市场。但是恒大迟迟未有大动作，此次推出REITs产品也正式宣告恒大加入长租公寓战局。

去年12月，原方正证券(601901,股吧)联席研究所所长、首席经济学家任泽平以1500万元高薪跳槽恒大，担任集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。

根据恒大对研究院的规划，其将通过调研最新的国内外宏观经济形势、金融市场、产业运行、技术创新等综合信息，为恒大产业发展战略决策提供研究支持。而恒大5月初推出长租公寓REITs产品，更像是任泽平调研后的金融产品具体实施。

近期，恒大又挖角了前任农业银行(601288,股吧)投资银行部总裁的于建忠。这位1970年出生的少壮派，在2016年末接手了农行新成立的投行部，领导整合了原先分散在公司业务部、资产管理部、金融市场部的相关经营管理职能，又创新推出了多个全球、全国第一单业务。此次加盟恒大，有消息称将任恒大副总裁，负责恒大的相关融资。

从2017年开始，恒大就已开始向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。通过引入战略投资者，降低土地储备，扩大盈利规模。恒大不断优化财务结构，2017年末资产负债率86.25%较年中下降2.49%，但仍处于历史高位。

另外，在去金融杠杆的宏观环境下，内地融资受限无疑是房企转向境外融资的一大因素。今年1月31日，恒大刚在港交所发行2023年到期的180亿港元可换股债券。但是如何更好地进行融资以及降负债率，于建忠的加入无疑给恒大增添了助力。

而中国房地产报记者也了解到，去年以来，多位平安旗下几个互联网金融子平台的业务骨干也跳槽至恒大。2016年，恒大在涉足银行、保险之后，大手笔进入互联网金融领域，为了把互联网金融做大做强，恒大也不惜重金挖角。

翻看恒大互联网集团的高管名单，不难发现，平安付原董事长兼CEO王洁凤目前任恒大互联网集团金融事业群首席执行官;万里通原首席运营官李荣智目前任恒大互联网集团大数据事业群首席执行官;平安金科一账通原业务总经理周浩，目前任恒大互联网集团首席营销官。

恒大曾表示，到2020年，奋斗目标是，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元，总资产超3万亿元，年利润超600亿元。按照恒大集团董事局主席许家印所说的，“公司的发展基本格局是以房地产为基础，互联网金融为两翼，带动相关产业高速跨越发展时期。”

佳兆业：优化财务结构

不仅仅是恒大高薪挖角银行人士。今年3月，佳兆业以高薪350万元聘请了中国人民银行深圳(楼盘)市中心支行原行长张建军为公司副主席，在集团内负责金融管理工作。

因为早期“锁盘风波”导致公司债台高筑，2016年复牌后即便进入高速发展期。但是债务问题依然需要面对。截至2017年12月31日，佳兆业有息负债余额为1111亿元，其中约20%在一年内需偿还，其余的80%的偿还期限是2年到5年。

在业绩会上，佳兆业董事会主席郭英成表示，“关于今年的宏观形势、融资环境、融资成本肯定比去年严谨。佳兆业在地产以外也在增加一些别的业态，我们也欢迎张先生加入我们董事局、加入公司，能够为集团未来的发展做出贡献。”

5月4日，佳兆业再次发布公告称，原在德意志银行环球信贷交易部的贷款和结构性融资团队担任董事的刘富强成为公司新任首席财务官，主要负责佳兆业集团的企业融资、投资及融资策略、投资者关系及资本管理。

同样是1970年出生的刘富强，在各类金融产品(包括上市及私人股权以及债务资本市场、贷款及结构性融资)的投资银行、咨询及会计方面拥有逾15年经验。更早之前，其为巴克莱资本大中华区股票资本市场部主管以及德意志银行股票资本市场部的副总裁。

尤其是近日佳兆业收购的明家联合，现改名为佳云科技，遭到深交所发函询问，佳兆业的尾款是否未能支付。佳兆业随后表示，已支付完毕所有股份转让款项，公司现金流健康充裕，不存在资金链紧张情况。

截至2017年12月30日，佳兆业有现金及银行存款212亿元，且净负债对总资产比率为42%。刘富强成为新任首席财务官后，摆在其面前的佳兆业虽然现金流充足，但是高杠杆率和高负债依然是其要面对的。

尤其是目前房地产企业资金链普遍收紧，房企公司债、私募资管计划等多种融资渠道严格受限，开发贷严重紧缩，资金成本明显上涨，大大抑制了房企投资性行为。

在境内融资收紧下，境外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年4月底，今年房地产企业境外资本市场融资数据达到了233.2亿美元，同比上涨达到了107%。拥有和外资银行打交道经验的金融人士，尤其是像刘富强这类曾在外资银行工作过的对于公司发展就显得尤为重要。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，“引进金融背景和履历的高层管理者，懂财务和资本运作，善于用杠杆，这样的话，在市场不同周期里面，什么阶段加杠杆什么时候降杠杆，对公司运营策略把握起到关键作用;背后良好的人脉和资源优势，对于融资渠道的构建打通和降低融资成本可以起到直接和关键的作用。”

万科：“万丰系”下的生根发芽

万科现任总裁祝九胜的脱颖而出，和其卓越能力不无关系。祝九胜此前为建设银行(601939,股吧)深圳分行副行长，2012年7月底加入万科后，分管集团资金管理部。其加入万科后，就负责上海万丰资产管理有限公司旗下扩张期的一些有限合伙企业的建设。

万科在2016年就斥资3亿元成为深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司(简称鹏金所)的第一大股东，宣告进入互联网金融。而鹏金所的9位董事中就有万科现任总裁祝九胜。

由于互联网金融在过去几年得到迅猛发展，云计算和大数据技术的广泛运用促使了金融业升级换代。而地产和金融有天然的共性，早早布局其中，祝九胜发挥了重要作用。

除此之外，祝九胜还是鹏金所等8家实力强大的公司股东，同时担任深圳市万科财务顾问有限公司等多家公司法人。正是因为祝九胜，“万丰系”在互联网金融、基础设施、基金等领域盘根错节。

当祝九胜从幕后走向台前时，万科董事会主席郁亮对其的评价为，“祝九胜业务技能和管理才能卓著，熟悉万科的各类业务，不仅是传统业务，也包括新业务，对时代与环境的变化极其敏感，这对处于转型期的万科来说是尤为宝贵的资质。”

2017年，万科实现经营性现金净流入823.2亿元，同比增长108%;截至2017年底，持有货币资金1741.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(622.7亿元);截至2017年底，万科净负债率为8.8%，继续保持行业较低水平。

祝九胜管的部门多年来都是万科的最佳部门，按照郁亮的话来说，“万科现金流基础来自于祝九胜，回款率也是最高的。”

据悉，祝九胜上任以来，万科的收付款系统以及信息管理系统均被激活。在他的带领下，万科的考核标准不再以销售额为指标，而是转为对回款速度的考核，而这形成了万科最大的优势：融资成本低、潜在融资空间大、财务杠杆稳健。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者表示：“从行业发展情况看，房企的建筑商身份不断会演变为金融商的身份。对于大型企业来说，通过引入懂金融人才显然很重要，其实是引入了懂金融政策和懂金融产品的人才。房企需要积极在金融业务上做创新，最典型的就是未来要整合存量资产业务，类似社区各类消费资源等，要靠信息技术、智能技术和金融技术进行系统的整合。”

事实上，无论是哪家房企高薪挖角，这些金融人士在进入房企后的舞台也将随着房企规模不断扩张，业务转型升级而变得越来越大。竞争激烈的时代，不进则退，传统的金融行业在不断变化，房地产行业亦然。

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