张家口：楼市库存高企 开发商却捂盘等涨

张家口房管局数据显示，10月18日当天，张家口市区商品房可售面积为230.23万平方米，可售数量为26855套，当天成交量为45套。如果按照9月份销售量判断，张家口商品房去化周期超过两年，已经远超库存警戒线。

但是，房荒，是张家口购房者的普遍感受，记者走访了10多个楼盘发现，无论是房价相对较高的经开区、桥东区，还是价格相对较低的桥西区，多数项目只剩下为数不多的顶层户型，销售人员给出的答复基本一致:已经售完。

一边是官方数据中的大量库存，一边是开发商无房可售，2万多套房哪去了?一位不愿具名的开发商人士道出了其中玄机，“张家口市区共有27770拆迁户，已经安置了7000多户，等于还有2万多户手里拿着拆迁款等待买房。”

在这种背景下，张家口楼市形成了一个微妙的供需关系，以拆迁户为代表的刚需无房可买，开发商表示无房可卖，“近三年，还有大量棚户区改造工程，80%都是货币补偿，所以开发商不愁卖房子，先把不好的户型卖完，再推出好户型涨价。”上述开发商人士表示。

无房可买 无房可卖

连续看了三天房，张旭有些焦躁，这个土生土长的张家口小伙子，2015年结婚后和父母挤在一个60多平米的两居室内，2016年4月份，女儿的出生让他萌生了买房的想法。

张旭月收入不到5000元，生孩子之前，妻子辞去了工作，母亲帮忙带孩子，父亲在工地打工，“这几年攒了一些钱，再凑凑首付就够了。”

对高新区和桥东区动辄上万的房价，他不打算考虑，“根本买不起，只能看看桥西的房子。”三天下来，他有些绝望，“看了几家，价格相对比较低，但要么没房，要么就是顶层和底层不好的户型。”

整个张家口市区正面临无房可卖的情况，多数在售项目仅剩下一些较差的房源，但房价还在不断上涨，“年初大部分项目价格五六千，五一后开始上涨，基本一个月涨一千，现在稍微好点的项目都过万了。”

张旭在经开区一个楼盘发现，商品房源公示表上的价格是每平方米8136元，开发商报价是11288元，这意味着开发商报价比备案价高出每平方米3000多元。

虽然价格上涨较快，但开发商似乎并不急于卖房，无论是张旭几天来看房经历，还是记者实地走访，多数项目只有少数几套较差房源在售，“现在肯定买不到好户型，但以后价格还不知道会涨多少。”张旭的焦躁由此而生。

张旭认为，“不是真的没房子，而是开发商捂盘不卖，等着涨价。”上述开发商人士也表示，“有的项目可能确实卖完了，前一段时成交比较旺盛，但个人判断，大部分开发商手里还是有房子的。”

张旭想不明白的是，一个月收入普遍只有两三千的三线城市，房价涨到了万元。“一个家庭两个人上班，一年纯收入也就两三万，如果养个孩子，基本攒不下钱，有几个人能买得起。也就看上了拆迁户手里的钱了。”

上述开发商人士也不否认，大量手握现金的拆迁户是开发商惜售和房价上涨的一个原因，但并不是唯一原因，“冬奥会是一个真正利好，京张高铁通车后，张家口到北京只有50，而且为了迎接奥运，张家口城市环境和交通等基础设施也改善了很多。”

张家口楼市也开始引起外界关注，部分外地开发商也开始进入。

上述开发商人士判断，如果不出意外，张家口市房价上涨能够持续到奥运会之后。

在去库存背景下，张家口市政府出台多项利好政策，目前首套房首付为20%，二套房首付30%，此外，在契税方面，首套房144平米以上由原来3%下调至1.5%，二套房以90平方米为界，契税由统一3%分别下调至1%和2%。

不过，随着全国信贷政策收紧和近期调控期，张家口相关政策也将在近期收紧，一位销售人员表示，目前银行已经把消息传达给开发商，月底前，首套房首付将恢复至30%，二套房144平以下首付将提高至50%，144平以上首付将提高至70%。

豪赌拆迁户

像张旭这样的刚需，买不到房子的并不在少数。上述开发商人士透露，目前，张家口还有2万多户拆迁户持币待购，“拆迁户拆迁补偿总体算下来基本都在每平方米12000元左右，这么多手里有钱没房子的人，早晚会买房的。”

张家口市桥东区探机房地块补偿文件显示，该地区拆迁补偿标准为每平方米8817.9元，此外还有每平方米25元搬迁费、每平方米12元的临时安置补偿和每户3万元的奖励，另外，房产证面积之外每平方米补偿为1500元。

据拆迁办一位人士介绍，除了拆迁、安置等一系列补偿，为了配合政府去库存措施，拆迁户拿到补偿款一个月内购买商品房，另外奖励10万元。“总的算下来，每家基本都能拿到百十来万的补偿费”。

公开信息显示，张家口市政府将2016年到2018年确定为棚户区三年攻坚战，将集中改造438个棚户区，涉及125794户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。

12.6万棚户区居民，按照官方要求的80%的货币补偿比例，未来三年将有10万户刚需家庭被释放到商品房市场中。

就张家口市区三个区而言，桥东区涉及21777户拆迁户，桥西区涉及13193户，经开区涉及12235户，共涉及47205户拆迁家庭，这意味着三年内，张家口市三区内将至少有37000多个家庭需要通过购买商品来满足住房需求。

37000多户拆迁户，按照每户100万补偿款计算，构成一个370多亿的刚需购房市场，如果加上张旭这样的非拆迁刚需群体及其他区县新增刚需，这个市场规模将更加庞大。

这似乎侧面印证了开发商的惜售行为。

截至10月19日，张家口市内三区共有35个在售项目，可销售商品房数量为229.21万平方米，26723套。也就是说，从库存及去库存周期而言，张家口市房地产呈现供大于求局面，但从三年内释放出的刚需数量而言，市场还有较大的空间。

作为刚需群体，拆迁户们正面临着艰难的选择:如果现在买房，可以获得一定政府奖励，但只有顶层和低层较差的户型可选;如果持币观望，不仅得不到奖励，而且可能还要承受房价上涨带来苦果。

经开区一位拆迁户告诉记者，他目前有两种选择，一是购买回迁房，价格相对便宜，92平方米左右的房子全部费用是67万元，但未来不能上市交易;另一种是购买商品房，同小区面积相当的商品房，总价比回迁房高出近40万。