个人住房贷款利率还有上涨空间？

近期，包括广州、南京等多家银行开始下调住房按揭贷款利率。对此，市场上有传言称“水”又开始流入房地产市场。

例如：8月1日汇丰银行将广州地区首套房利率下调为基准上浮8%，二套下调基准上浮10%，两个月以来首套房利率累计下调17个百分点，二套房累计下调16个百分点;南京地区部分银行也开始下调二套房利率，将上浮25%下调为上浮20%。

房贷利率继续上涨或仍是大趋势

实际上，据21世纪经济报道调查发现，广州、南京等地下调利率的银行多是股份行、外资行，在当地市场中占比很小，其利率调整对市场影响不大。而在上海，8月9日有消息称工行上海分行和农行上海分行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折。但好景不长，工行、农行于8月10日表示，未对个人住房贷款利率进行调整，称将坚持“房住不炒”定位，认真执行个人住房贷款差别化信贷政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，如果说银行在调整政策后又被叫停了，那说明目前政策管控还是很严厉的。“在当前放松容易引起市场的亢奋，带来房价上涨预期。但也从侧面也说明银行本身从商业运作角度看，有放松的意愿或倾向。”严跃进说。

此外，虽然少数银行开始下调部分地区的房贷利率，但整体来看，房贷利率仍呈现上行趋势。根据央行近日发布的第二季度货币政策执行报告显示，上半年，个人住房贷款利率小幅上升，6月份加权平均利率为5.60%，比3月份上升0.18个百分点。

据证券日报分析，现在房地产调控越来越严苛，尤其是差别化住房信贷被当做“杀手锏”来用，这或许意味着未来个人住房贷款利率仍会继续上涨。

决策层在部署下半年经济工作时明确提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

从已有的各地遏制房价上涨的手段来看，除了“限”字令被用到极致外，差别化住房信贷则是被当做“杀手锏”来用的。

住建部近日召开的部分城市房地产工作座谈会也特别提到，要“完善和落实差别化住房信贷”。由此可见差别化住房信贷在房地产调控中的作用，且还有一定的“完善”空间。

第二季度货币政策执行报告认为，从利率浮动情况看，执行上浮和下浮利率的贷款占比略有上升，执行基准利率的贷款占比略有下降。

6月份，一般贷款中执行上浮利率的贷款占比为75.24%，比3月份上升0.89个百分点;执行基准利率的贷款占比为14.83%，比3月份下降1.21个百分点;执行下浮利率的贷款占比为9.93%，比3月份上升0.32个百分点。

上面这组数据告诉我们一个事实，个人住房贷款要想获得下浮利率的优惠，除了首套房、各种类型的保障房外其他皆无可能。

被利率上浮错杀的刚需者

此外，房贷利率并非固定利率，一般是固定比例下的浮动利率，即上浮/下浮的百分比是固定的，但基准利率则是会根据央行政策调整。目前某些城市不断上行的房贷利率在一定程度上使得购房者有所犹豫。

一位正准备在南京购买首套住房的吴先生告诉21世纪经济报道记者，目前南京首套房贷款利率上浮20%的政策让他犹豫。“上浮20%就是5.88%，虽然看起来和四五年前差不多，但如果未来央行上调基准利率到2014年6.15%的水平，自己的房贷利率就变成7.4%了，让人难以接受。”吴先生表示，“去年还是基准九五折，今年直接变5.88%，上升实在太快，刚需族要忍受房价上涨、利率上涨、茶水费、限购限售、高价带装修等多重压力，实在是伤不起。”

另一位七月刚在武汉购买了首套住房的王女士也表示，虽然在限价政策下武汉新房这一年涨幅较小，但是签约利率则已从去年同期的基准到目前上浮30%。“虽然房价本身每平方米只涨了1000多元，但贷款200万情况下利息总共多了55万，另外自己为了选到好户型，还交了6万元的茶水费，实际购房成本上涨近30%。”

据21世纪经济报道调查，目前武汉、南京、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市的主流首套房贷利率均已上浮超过20%，二套房主流利率则在上浮25%到40%之间。

对此，有分析认为，上半年部分城市首套房贷利率已达上浮30%水平，这一方面是上半年去杠杆、控房价下按揭额度有限，一方面也是因为银行上半年资金成本较高。整体来看，下半年房地产调控的力度不会放松，但房贷利率上浮30%与保障刚需理念相违背，如果下半年银行资金成本下调，这些房贷利率涨幅过高的城市也有很大可能下调房贷利率。

“近2年房地产调控非常明确，即打击投资投机性购房，控制房价，但在政策执行中应该注意保障刚需者住房需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，“首套房购房者肯定是刚需。既然上海能够执行基准优惠，表明基准利率完全可以覆盖银行成本，银行尤其是国有银行针对刚需执行基准利率不上浮应该是基本，不应该执行处罚利率，而对于部分提前还款的刚需购房者，也不应该无差别收取罚息。”

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