刷屏的“公积金新政”的背后……

上周地产圈被北京的公积金新政给刷屏了，因为这事的确蛮有争议的。

这次新政，重点有以下几条内容：

1、公积金贷款额度和缴存年限挂钩，每缴一年能贷10万，缴12年可以贷到最高120万；

换句话说你得至少缴纳12年以上，才能按原来的最高限贷款。

Ps：很多人不知道，公积金实际上分成国管和市管，对于国管公积金来说，一直很严格，国管公积金贷款额度是缴存余额的8-12倍。

简单来说，就是账户里面必须有余额的情况下，才可能贷款。上限同样也是80-120万。

这次市管公积金升级到一年10万，这个政策严格程度超过了国管。

2、以后公积金买房，认房又认贷，认贷”指在全国范围内，而拿公积金买二套房的，额度从80万降到60万；

3、普通住宅首付至少35%，二套非普住宅首付不低于80%；

相比于原来的公积金贷款首付比例的20%，大幅度的提高了。

4. 贷款年限最长算到65岁，不再是70岁；

贷款年限缩短，就压缩了你的还款周期，相当于每月还的贷款就更多了，而上了岁数的人再申请公积金贷款，也更加困难了。

02

1）北京这次的公积金新政，肯定会增加不少刚需的买房负担，一些本来买得起的，结果新政出来后买不起了。

北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右，但这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款，对刚需影响非常大，特别是年轻人。

一个普通年轻人，22岁参加工作，要12年后，34岁左右才能满足贷款120万的条件。

当下北京市场平均购房年龄在28左右，按照新政贷款只能50万左右。本来公积金贷款额度就很少，新政后公积金将基本离开刚需。

2）大家有没有发现，虽然这次北京公积金新政的措施不少，但核心目的只有一个：提高公积金贷款门槛，收紧额度，能少用就少用，能不用就不用。

而且没有过渡期，9月13日公布，今天（9月17日）就正式实施。

这背后的原因，是公积金余额不足了，说白了就是公积金账户没钱了。

北京公积金个人贷款余额2017年底是3500亿，占缴存余额比例高达94.1%，也就是说余额剩下不足6%。

本来房价翻倍后，公积金就不够用了。在余额不足的情况下，之前的一波公积金修改，却把部分企业缴纳公积金的额度从12%下浮到5%，大幅度的减少了北京公积金的收入，很明显这是在给社保让路。

这表明ZF希望在不超过企业负担极限的基础上，优先以社保为主。

说白了，ZF愿意以减少公积金收入的代价，保住社保的收入，毕竟养老比买房更重要。

而不大幅增加公积金贷款，企业就不用交那么多公积金了，就有钱交社保了，但这对于本来就紧张的公积金余额来说却无异于雪上加霜！

于是，新政出台了，不少刚需也就被误伤了……

而这个结果，也印证我以前一直跟大家说的一个观点：刚需买房尽早买，尤其是一线的刚需，越晚买越麻烦。

有时候购房贷款的成本上升，甚至比房价回落的幅度还要大。所以总价上你的购房成本是增加了的。

要真是不买房不行，日子过不下去，就早点买。别想着抄底，你等来的未必是价格下跌，很可能是政策收紧，利率和首付提升。