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新版物业管理条例出炉！看看有哪些变化

发布时间： 2020-08-01 11:45:49

来源：楼盘网

分类：业界访谈

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7月24日，广西壮族自治区第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订通过了《广西壮族自治区物业管理条例》（下称《条例》），对社会公众关心的有关热点问题进行了回应。

《条例》共八章一百零九条，内容一经公开，引起广泛关注。

破解“业主大会成立难”，降低成立门槛

长期以来，业主大会与业委会成立难是保障业主合法权利领域的“痼疾”。

在符合召开业主大会会议条件前提下，“十人以上的业主联名”就可以提出成立业主大会的申请。

与原来规定“已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名提出成立业主大会的申请”相比，门槛大为降低。

《条例》明确，业主获取资料的途径，能够由有关主管部门提供的，不再要求业主收集、提供。

例如，物业共有部位、共用设施设备信息、规划车位信息等资料，业主可向住建主管部门等有关部门申请查询；筹备召开第一次业主大会会议所需要的规划总平面图、业主及房屋、建筑物面积清册等，直接由街道办事处或者乡镇人民政府要求有关主管部门免费提供。

《条例》明确规定，街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面申请的60日内组建业主大会会议筹备组；在原条例规定筹备组成立之日起90日内组织召开业主大会会议的基础上，增加规定“特殊情况可以延长不超过60日”。

在解决召集难、投票难问题上，增加了业主小组和业主代表的制度，明确由设区的市住建部门建立物业管理公共事务电子投票系统。

《条例》明确了业主大会的成立条件为“自业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立”；同时规定，业主大会可以委托居（村）民委员会代管业主大会印章。即使业主无法选举出业主委员会，也不影响业主大会的成立。

《条例》还明确，新建物业的第一次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。

《条例》对已分期开发的项目作出原则性规定，允许同一个物业管理区域在分期开发期间成立业主大会、选举业主委员会，同时要求分期开发期间成立的业主大会、选举的业主委员会，作出的决定不能损害后期开发物业业主的合法权益。

被“炒”物业若耍赖，每日可罚1万元

老物业不交接，新物业进不来。此前不少小区在更换物业后，新老物业交接不畅引发矛盾，甚至演变成暴力冲突。此次条例中对此进行了规范。

《条例》明确规定原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

物业服务合同期限届满前90日，业主应当依法共同决定续聘或者另聘物业服务人。决定解聘原物业服务人的，应当提前60日书面通知原物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

除物业服务合同另有约定期限外，物业服务人应当自物业服务合同终止之日起10日内履行交接义务并退出物业管理区域。

在法律责任部分，《条例》规定，对合同终止拒不退出的，由住建部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报，对拒不移交规定事项的，处1万元以上10万元以下罚款；

拒绝退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起按照每日1万元的数额按日连续罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。造成业主损失的，应当赔偿损失。

此外，对于前期物业，《条例》规定，前期物业服务合同期限一般不超过5年。期限届满前90日，由业主共同决定是否续聘。

有业内人士表示，《条例》为保障业主有效行使共同管理权提供了更细致的规范。同时，对建设单位选聘的前期物业服务规定了最长期限，则有利于真正将物业服务最终决定权交给业主。

《条例》还具体规定了物业服务人交接义务及其具体内容，有助于妥善处理交接事宜，维护业主合法权益。

车位优先出售给业主，业主不得私拉电线充电

业主车位不够用，小区车位却被出售或出租给外人，怎么办？部分业主私拉电线充电，违法吗？

《条例》规定，物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

《条例》明确，建设单位未首先满足业主的需要，将车库、车位出售给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的，责令限期改正，按每个违法出售车库、车位处5万元以上15万元以下罚款。

建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

建设单位未首先满足业主的需要，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人的，责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。

结语

当前物业服务行业依然存在诸多问题，主要体现在：

业主委员会作用难以发挥。由于相关部门职责不明晰、成立门槛高，加之业主参与小区民主选举意识不强，业主大会无法召开，难以选举产生业主委员会。

即便产生了，业委会成员专业知识和水平参差不齐，难以代表业主行使管理和监督权，一些业委会形同虚设。

开发商遗留问题引发物业管理矛盾。其原因是主要由于前期物业企业与建设单位多为母子关系，依附于建设方，或部分物业企业为了承揽业务，与建设单位没有平等关系，导致后期承接查验纯粹走过场，出现的问题难以解决落实。

同时，由于房屋预售前就需确定物业企业(即前期物业)，业主签的房屋买卖合同中就包括了物业合同，即使在后期承接查验中发现质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷等问题，如果前期物业合同约定不明，业主和物业公司就会处于被动，推诿扯皮难以避免。

也造成了业主和前期物业公司之间的长期矛盾难以解决。

物业服务企业自身存在问题。个别物业服务企业没有摆正管理与服务的关系，存在“重管理、重收费、轻服务”的现象，服务意识不强，缺乏责任心。物业费收支不透明，乱收费、多收费、收费难问题时有发生。

如今，《条例》经过近一年半的调研、征求意见和修改，广泛听取了各方意见和建议，通过立足于广西实际，借鉴先进地区的优秀经验，并融入新颁布的《民法典》的相关内容，更加符合当前社会发展和百姓需求，进一步完善和优化了广西物业行业法律法规。

责任编辑： ls_feng

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