中国房地产的泡沫是怎么形成的？

中国房地产业处在重要的历史十字路口

住房商品化改革以来，中国房地产的发展取得了巨大的成就，人均居住面积得到了大幅提升（1995年至2020年提升2.5倍）；在经济大盘中占有重要的地位（房地产叠加上下游产业占GDP30%左右），对国家经济有系统性的影响。

但另一方面，高房价、高杠杆等现象已经对经济发展、金融稳定、民生安居产生越来越大的负面影响。中央近年来不断强调“房住不炒”。为了遏制房价的高增长，监管层采取了很多办法，包括限购、限贷和限价等行政手段。

中国房地产实际上有三个互相关联的系统性失衡，把这三个失衡都梳理清楚，解决中国房地产问题的办法就比较清晰了。

中国房地产有三大系统性失衡，或者可以称为三个泡沫：

城镇住宅供需失衡带来的高住宅房价泡沫

过度供给的工业用地带来的负向价格泡沫

未来将会大量闲置浪费的农村房地产泡沫

这三个失衡是互相关联的：城镇和农村的房地产需求是背离的，原因在于持续的城镇化；

城镇住宅和工业地产的一正一负两个价格泡沫的原因来自于土地财政激励下的土地配置不平衡。

城镇住宅和工业用地的分配失衡

城镇住宅和工业用地的分配失衡造成两个价格泡沫：一正一负。

房地产的价格走势像任何商品一样，取决于供给和需求两端的平衡性。过去房价的长线上涨，根本因素肯定是发生了持续的供不应求；投资投机的影响只是在此基础上的推波助澜。

对城镇住宅房地产的需求主要来有两个驱动力：城镇化和消费升级。

根据我们的估算，城镇化率的进一步提升和居住方面的消费升级未来有望分别带来50亿平方米和140亿平方米的新增住宅需求。

那么供给呢？

有两个环节对房地产的供给有影响：最前端的土地供给和房地产企业持有的土地/在建/建成房屋的库存情况。

后者的影响在2012年国土资源部颁布《闲置土地处置办法》后已经得到了有效的抑制；所以决定住宅供给的实际上就是土地供给，而土地供给是由地方政府主导的。

住宅用地的供给和需求过去是长期失衡的，我们发现造成失衡的原因并不是土地供给总量的不足，而是由供给结构造成的：对工业用地的超量供给大幅挤压了对住宅用地的供给，导致住宅用地价格畸高而工业用地价格极其低廉。

以和日本对比为例：日本工业用地和住宅用地价格的对比约为1：2，中国的这一数字约为1：20，背后是差异极大的土地配置比例。

农村房地产泡沫

一个容易被忽视的泡沫是农村住宅的泡沫。综合国际经验和中国发展情况，中国城镇化率未来还有10到15个百分点的提升空间，意味着未来仍将有1.5亿到2亿人离开农村，这将带来农村住宅的大量空置。

并且这种空置是不可逆的、永久性的。所以农村的房产实际上是个巨大的泡沫，只不过这个泡沫比较隐蔽；另外农村的房产没有杠杆，也没有很高的价格，所幸不会引爆金融危机。

现在也有不少进城务工人员把辛苦积攒下的钱拿回农村去建屋修楼，这从总体上看是资源的极大浪费。

因为从长期来看，“回农村养老”的想法是不成立的，城镇化带来的人口聚集能够更有效率地为老百姓提供各种必需的服务，这也是为什么所有现代国家的经济发展都伴随着城镇化。

但从制度设计的角度必须要注意到现在有一些阻碍农民往市民转型的因素：首当其冲的就是前面讨论的高房价；此外还有农村宅基地和田地的流转/退出方式、户籍制度的优化等。