万科郁亮的信心

去年在海上丝绸之路节点福州与媒体见面后，今年万科第13年的“朋友”见面会，又选在了陆上丝绸之路的起点长安（西安）。

上一年郁亮是以“微光”传递信心，这一次则是继续表示对市场“有信心”。

“总的说来我们仍然是那句话，短期市场有压力，长期还是有信心。”他说：“我在各种场合都说服大家要树立信心。”

10月20日下午，除了郁亮压轴出场答记者问之外，整场活动更多时间是各业务板块话事人，万科集团联席总裁、万科开发经营本部首席合伙人张海，万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全，万科物流BU首席合伙人张旭，万科长租公寓总经理胡冬华先后登场讲述所掌管业务的变化与成绩。

在憧憬长期市场的同时，他们更相信“长期主义需要长期的能力建设”，感悟“好产品才是最好的话术”。

这些业务囊括了开发经营服务各个板块，在郁亮看来，万科选择了开发经营服务并重的战略，体现的正是企业在顺应时代改变，唯此才有可能穿越周期。

郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。

郁亮认为当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

“长期还是有信心”

火热时发出警示，低迷时传递信心，这或是冷静看待市场的体现。

经济乏力、行业调整、疫情防控等叠加带来的影响远超预期，房地产行业尤甚，以致出现“市场过剩、政策没用”等论调，郁亮显然不赞同这些悲观说法。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

他列举数据指出，第七次人口普查显示，中国城镇人均居住面积38.6平方米，但是细看可以发现，镇上居民居住面积有42.3平方米左右，也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。城市方面，一二线城市人均居住面积更小，大概34.3平方米左右，“也就是说大城市又被小城市平均了，像深圳这样的（人均居住面积）才21平方米”。

因而在郁亮看来，市场并没有过剩。

“目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。”

虽然市场仍有可为，但预计今年开工量不会超过7亿平方米，郁亮说，这是市场跌过头了，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。而这导致的结果可能是“市场在自身产生向上修复的动力”。

他还以今年旅游市场的表现来佐证这一观点：“这可以看今年的旅游市场，过去三年积累下来的旅游需求势能在今年释放，迎来了报复性增长，市场都是如此，修复的反弹力度多大，多长时间，是个问题。但是通常来说，压缩的越厉害，反弹的也会越大，下来时间越快，反弹也会相对快一点，这是市场会自身产生向上修复的力量。”

“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。”他认为。

至于政策的作用，郁亮则直言“肯定是有用的”：“政策肯定是有用的，但是不能指望出一个政策能彻底扭转局面。政策某种情况下不是万能的，不是没用的。”

据国家统计局数据显示，9月份全国商品房销售额达10912亿元，较8月份的7708亿元环比增长近42%，万科9月份销售额320亿元同样较8月环比增长近42%。这些数据似乎印证了郁亮的说法：“这是因为市场本身修复力量和政策共同作用的结果。”

他还建言各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。

“总的说来，我们仍然是那句话，短期市场有压力，长期还是有信心。”郁亮过往观点总被同行质疑、理解到最后成为其中一份子，这一次他的观点应该和大多数人的观点相同。

“未来仍有很多机会”

不可否认的是，企业仍在调整中挣扎。

郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。

信心的竖立从来不是靠喊口号就可以的，知行合一才能出结果。

为了向媒体传递万科保交楼“既要按期，又要保质”的信心，万科集团联席总裁、万科开发经营本部首席合伙人张海就将项目建造过程中的资料片编辑成短片：“（建造）场景背后需要非常多艰苦努力，我和我的同事们一直在这条路上，我相信这个基本功，经过我们的探讨和探索会有成功。”

张海表示，当前阶段首先要将基本功练得更好，其中练是核心，把业务和管理的基本动作练扎实，就能产生新的价值。所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中。

据介绍，截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”，客户只跑一次、只花半小时，就实现了收房、领证。与此同时，万科今年在全国360个项目举办了7267次工地开放行动，邀请7.1万余户准业主参与房屋查验和公共区域建设。

“基本功也包括加强与客户互动，线上、线下‘两开花’，短距离链接和服务好客户。从交付前到入住后，万科持续开展丰富的线下社群活动，让社区更有温度，与此同时，当线上生活已经成为一种习惯，万科也在直播看房、线上客户面对面等方面积极开展探索，满足客户新的需求。”张海如是说。

今日活动上商业板块印力虽未登场介绍，但张海却提到了万科在社区商业方面下的功夫。

“截至目前，万科全国在建大型综合住区项目超过40个，社区商业从以前的基本生活配套设施成为了功能场景更加丰富多元的‘小镇活力中心’，今年开业的杭州良渚文化村玉鸟集，由开发团队、商业店铺主理人和村民参与共建共创，不仅对社区商业的空间和内容进行了创新，同时也升温了社区内的近邻关系。”张海认为混合开发已经成为公司重要业务组成部分，核心是实现“宜居、宜业、宜商”。

他说，现在新的已经发生，旧的还在，既要解决眼下紧迫的问题，也要抬头看方向，耐心和信心是非常重要的要求和个人品质。“现在的耐心，就是未来的信心。长期主义需要长期的能力建设。”

但问题是，只有穿过这轮周期的企业才可能谈“未来的信心”。

郁亮也表示，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。

“城市方面，是向中心发展，做复杂、做综合。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合。”

他以新加坡纬壹科技城为例介绍，项目总面积200公顷，里头有400家全球性企业机构、800家初创公司、21家公共研究机构、5万名工作人员，住房、商业、教育齐全，每栋楼基本就是一个综合性社区。

“从产业到科研到教育到研发到居住到交流等，全部涵盖在里面……做这件事情有什么难度？难度有两个方面，第一个如何赚小钱，赚慢钱，赚辛苦钱。第二个是商业模式能否实现闭环。”他说，为了适应“做复杂、做综合”特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。

据郁亮所言，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，终于实现了利润回正。

万科长租公寓总经理胡冬华活动上透露，经历了十多年的摸爬滚打之后，泊寓在34个城市运行了超过22万间房源，目前开业18万间，出租率保持在95%左右。“今年6月份开始首次实现了利润回正，今年泊寓预计整体实现利润回正。”

至于“做复杂、做综合”的商业模式能否实现闭环，郁亮提到：“经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢”，但随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望。

他认为，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。

郁亮还透露，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

行业阵痛还在持续当中，但郁亮似乎已经在为万科谋划未来的更多可能了。“各方都不容易，但万科相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。”

他又说：“我从来都有信心，并不是每个人都悲观，我在各种场合都说服大家要树立信心。”